12月14日，北京、上海两地先后调整多项楼市政策，其中分别涉及二套房首付标准、普通住宅认定标准，以及优化差别化住房信贷政策。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析认为，本次北京、上海接连松绑购房政策无疑是向市场传递出了重磅利好信号，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

首先是北京。

12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。

按照新政，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。

政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。

普宅认定标准调整

《通知》还明确，对北京市的普宅认定标准进行优化。

调整后，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平米提高到8.5万元/平米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平米提高到6.5万元/平米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平米提高到4.5万元/平米。

在二手房交易中，普通住宅与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。​

中原地产研究院测算数据显示，北京过去100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内），其中有3700套在六环外。

整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅。

根据中指研究院数据，2023年1-11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五-六环成交单价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米。

也就是说，市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅。

北京新的政策发布后，大约有70%的房子将变成普通住宅，将明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），有利于普通购房者降低购房成本。

二套房首付比例调整

此前北京的房贷首付比例分为两种情况，如果购买的是普通住房，首套房贷首付比例最低为35%，二套房贷首付比例最低为60%；如果是非普通住房，首套房贷首付比例最低为40%，二套房贷首付比例最低为80%。

根据今天出台的新标准，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。

特别值得注意的是，北京市未来的房贷首付比例不“挂钩”普宅还是非普宅。

有分析认为，这一变化更有利于促进中心城区人口疏解，支持平原新城和生态涵养区的发展，更好的促进职住平衡。同时，这次调整对于改善类房屋首付比例降的幅度最大。这对改善型需求是一个非常大的利好。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月市场一直到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春，二手房单月成交量超过1.5万套。

市场出现明显企稳。

上海：调整优化房地产市场相关政策

就在北京政策发布不久，上海市也跟进优化调整了房地产市场的相关政策，具体包括普宅认定标准、差别化住房信贷政策等。

其中涉及普通住宅认定方面提及，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

同时，上海还优化了住房信贷政策：

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

58安居客研究院副院长李震表示，相比政策本身的效果，政策出台的意义更大一些，市场可谓期待已久。同时也为政策未来的“后手”预留了想象空间，能更好地管理预期。降低首付，同时执行差别化的首付比例，不仅能激活市场，还能稳定市场预期。

同时，优化普通住宅认定，而且不再以总价来限定，将避免误伤有改善型需求的家庭。同时还能节省成交费用。新购房的利息负担也将有所减轻，对于购房者将是“真金白金”的利好